09 oktober 2012

Beaulieulaan

(Oorspronkelijk gepost op 24 juli 2012 op 'Gwyde's Corner')

Het vastgoedcertificaat Beaulieulaan betaalt op 31 juli 2012 zijn jaarlijkse coupon uit. Het brutobedrag stijgt €0.2824 tot €14.6152 maar door de gestegen roerende voorheffing daalt de netto-coupon €0.251 tot €12.8965. Van het brutobedrag is er een kapitaalsdelging van €6.4309 die vrijgesteld is van RV. Beaulieulaan noteert vandaag 1.82% hoger op €140 bij een omzet van 120 stuks. Overmorgen 26 juli noteert het certificaat ex-coupon. Morgen zijn dus dagorders aanbevolen.
Wie alles eens in detail wil nalezen, kan terecht op: KBCgroup-Beaulieu_coupon_2012.

Het vastgoedcertifcaat Beaulieulaan heeft betrekking op de gebouwen Upper & Middle Building, Beaulieulaan 5-7 en 9-11, 1160 Oudergem, eigendom van NV Immo-Beaulieu en in lease gegeven aan de Europese Unie. De lease-overeenkomst werd begin 2006 afgesloten voor een duur van 15 jaar zonder tussentijdse vervaldag.
In tegenstelling tot de meeste vastgoedcertificaten, is er bij Beaulieulaan een periode van slechts anderhalve maand tussen het afsluiten van het boekjaar (op 16 juni 2012) en het uitbetalen van de coupon. Dat brengt onder andere mee dat het couponbedrag slechts kort voor de ex-coupondatum gepubliceerd wordt. Dit leidt tot nervositeit onder de beleggers, wat gezien de lease-overeenkomst en de solvabiliteit van de huurder nergens voor nodig is.

Sedert het certificaat in 2010 zonder veel succes te koop werd aangeboden, kregen we een forse koersdaling te verwerken. Vanaf april vorig jaar en tot voor de coupondatum werd nog vaak meer dan €170 betaald, met een maximumkoers van €175.5. Dit jaar ging het voordurend lager dan €140 in diezelfde periode voorafgaand aan de coupon. Beaulieulaan sloot 2011 af op een triest laagtepunt, aan een koers van €131.12.

Vastgoedcertificaat Beaulieulaan vanaf 2009. Fixingkoers (linkeras) en On-balance-volume (rechteras) - Klikken om te vergroten
Het on-balance volume (OBV) is een technische indicator die ook bij weinig liquide aandelen nog betekenis heeft. Bij een stijgende koers, wordt het volume opgeteld en bij een dalende koers afgetrokken. Vooral het profiel van de curve ten opzichte van de koersgrafiek leent zich tot interpretatie, niet het absolute niveau. In 2009 en 2010 wordt Beaulieulaan gretig gekocht: er worden grote volumes verhandeld die de koers slechts weinig doen stijgen. Meestal betreft het dan handel tussen institutionele investeerders.
Vanaf najaar 2010 brokkelt de koers af, vooral doordat de verkoop niet doorgaat. De koers blijft boven €160 en de OBV houdt vrij goed stand. De koersdaling gaat dus niet met hoge omzetvolumes gepaard. Overigens herstelt de koers van Beaulieulaan zich in voorjaar 2011, waarbij OBV recupereert. Na de uitbetaling van de coupon in juli 2011, gaat het brutaal lager, maar opnieuw geeft de OBV indicator geen krimp. Ondanks de lage koersen is er nooit sprake geweest van paniekverkopen. Institutionele beleggers slikken hun verliezen, wetend dat een tegenpartij moeilijk te vinden is, zolang de kleine belegger verstek geeft.

Machelen
In deze nieuwsarme zomermaand betaalt ook het winkelcertificaat Machelen zijn jaarlijkse coupon uit. Het boekjaar liep tot eind december 2011, zodat de coupon al enige tijd geleden aangekondigd werd. Net zoals bij Beaulieulaan, gooit de gestegen RV hier roet in het eten. Een toegenomen brutobedrag vertaalt zich in een licht lagere netto-coupon. Machelen werd sedert de ex-coupondatum nog niet genoteerd. De coupon (netto €24.32) wordt morgen 25 juli uitbetaald. Met wat geluk werd eerder in juli nog een koers van €330 gehaald. Bij een verwachte ex-couponkoers van €300-305 levert dit een rendement van ongeveer 8%. Daarmee spant Machelen de kroon onder de winkelcertificaten. Het lage aantal certificaten bij uitgifte leidt tot een behoorlijke illiquiditeitskorting: enkel geschikt voor een buy&hold strategie.

BRECS
Tenslotte nog een update van de Petercam BRECS index en rendement:


Petercam BRECS index (blauw, linkeras) en rendement (rood, rechteras) - klikken om te vergroten
Het rendement is tegen eind juni geklommen tot een gewogen gemiddelde van 6.5%. De BRECS index zit al enige tijd in een zijwaartse consolidatiefase.


Coupon over 2012-2013

Over het boekjaar 2012-2013 (eindigend op 16 juni) betaalt Beaulieulaan op 31 juli 2013 een netto coupon uit van € 13,2449 (bruto € 15,5162). De coupon omvat een kapitaalsdelging van € 6,4309, vrij van RV. Op het rentegedeelte wordt € 2,2713 RV ingehouden. De brutocoupon stijgt ruim 90 cent waarvan nog een nettotoename van bijna € 0.35 rest. De certificaathouders hebben ditmaal geen reden tot klagen. Het certificaat noteert sedert vrijdag 26 juli ex-dividend.
Het bureau de Crombrugghe & Partners heeft aan het onderliggend onroerend goed van het vastgoedcertificaat met waardepeildatum 16 juni 2013 een waarde vrij op naam van € 66.100.000 toegekend, tegenover € 67.400.000 op een jaar eerder.  De schattingswaarde bedraagt daarmee € 187.83 per certificaat en de waardevermindering (€ 3.694) blijft ver beneden de kapitaalsdelging.

Meer weten over vastgoedcertificaten?
Een lijst van postings is te vinden op de indexpagina

Geen opmerkingen:

Een reactie plaatsen